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胡小文与增城市新乐房地产有限公司商品房预售合同纠纷上诉案 |番禺律师
来源:广州律师|广州律师事务所|广州越秀律师|越秀区律师| | 时间:2016-9-21 | 浏览次数:
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  上诉人(原审原告)胡小文。
  委托代理人:朱文利,广东颐和律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告)增城市新乐房地产有限公司。
  法定代表人:郭泽华。
  委托代理人:马占福,广东经纶律师事务所律师。
  委托代理人:龙敏,系被上诉人公司职员。
  上诉人胡小文因与被上诉人增城市新乐房地产有限公司(以下简称新乐公司)商品房预售合同纠纷一案,不服广东省增城市人民法院(2014)穗增法民三初字第546号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。
  原审法院经审理查明:新乐公司于2002年6月6日成立,系有限责任公司,工商登记的经营范围为房地产开发、销售等。番禺律师
  2013年5月14日,胡小文(乙方、买方、买受人)与新乐公司(甲方、卖方、出卖人)签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》(包括附件七补充协议),其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……尚东阳光雅苑商业、住宅(自编号1-1某、2某、16某、17某,裙房s-1某)第自编号16某幢29层2903房(下称该商品房)……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额(人民币)1024852元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格,并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件,并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年1月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因,房屋需延期交付使用的,甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房,按下列第1种方式处理:1.按逾期时间,分别处理(不作累加):(1)逾期不超过180日的,甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金,本合同继续履行。(2)逾期超过180日后,乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的,合同继续履行,甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时,甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料:(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。(六)《房地产(住宅)质量保证书》。(七)《房地产(住宅)使用说明书》。(八)《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中,(一)至(五)项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件;(六)、(七)项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容,甲方应提供已加盖公章的原件给乙方;(八)项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的,视为不符合交付标准,乙方有权拒绝收楼,由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件,并提供原件核对。……”。该合同附件七为本合同补充协议,约定“为确保双方的权益,甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》[下称“本合同”]有关条款作如下修订和补充,并为此签订本《补充协议》,双方共同遵守。……5、据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定,合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一,本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款中总额的5%,本补充协议另有约定除外。……8、甲乙双方同意《商品房买卖合同》第十三条中,房屋需延期交付使用的原因除不可抗力的因素外,还包括以下原因:(1)遭遇不可抗力(包括但不限于不能避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因),且甲方在发生之日起90日内告知乙方的;政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为的;市政配套设施批准、安装之延误的;因市政规划变更导致小区配套设施需延期交付使用的。……48、双方同意,将本合同第十五条“甲乙双方进行房屋验收交接时,甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料”之第(三)项修改为:消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证或其他能证明甲方拟交付使用的房屋已通过消防验收之文件。49、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容,乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明,乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。……51、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项,按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的,以本补充协议为准。”。
  2013年5月14日、11月5日,新乐公司出具了二张发票给胡小文收执,确认收到购房款1024852元。
  2013年12月11日,增城市城乡规划局就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》。
  2013年12月16日,增城市邮政部门同意新乐公司的通邮申请。
  2014年1月10日,广州市公安消防局出具了与涉案房屋有关的《建设工程消防验收意见书》,注明土建工程消防验收合格等内容。
  2014年1月16日,增城市建设工程质量安全监督站就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设工程出具《建设工程质量监督报告》,该报告注明了新乐公司于2014年1月15日组织了监理、施工、勘察、设计等单位对工程进行了工程质量验收,工程验收的组织及程序符合有关规定等内容。
  2014年1月23日,增城市人民防空办公室出具了与涉案房屋有关的《人防工程专项竣工验收备案意见》,注明同意竣工验收备案等内容。
  2014年4月4日,新乐公司与广州供电局有限公司就涉案房屋所在的尚东阳光雅苑小区的用电事宜签订了《高压供用电合同》。
  2014年6月23日,增城市环境保护局出具增环预验〔2014〕17号《增城市环保局关于增城市新乐房地产有限公司尚东阳光雅苑商住楼1-1某、1-2某、1-16某、1-17某,裙房s-1某及一期地下室建设项目竣工环保预验收的意见》,注明同意先行通过环保预验收。
  2014年7月4日,增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,该表载明竣工验收备案文件于2014年7月1日收讫,以及备案文件包括了监督站出具的电梯验收准用证等。
  原审法院于2014年4月9日立案受理本案。胡小文在2014年7月16日申请撤回第一项诉讼请求。直至2014年10月10日,胡小文和新乐公司仍未办理涉案房屋的交接手续。
  原审另查明,一、2012年6月14日和2013年10月14日,新乐公司与广州东部发展燃气有限公司就涉案房屋所在的尚东阳光雅苑小区使用管道燃气事宜分别签订了《管道燃气开户合同》和《尚东阳光雅苑燃气供气协议》。2014年5月8日,新乐公司向广州东部发展燃气有限公司就涉案房屋所在小区的用气申请管网接驳,同年5月14日获得批准。2014年6月3日,广州东部发展燃气有限公司出具《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》。二、案外人姚玉海、郑丽霞[系(2014)穗增法民三初字第530号中起诉新乐公司的原告]在2014年6月1日接收了其所购买的位于尚东阳光雅苑一期b区的房屋,姚玉海、郑丽霞主张在收楼时房屋已经通水。
  原审法院为了解涉案房屋所在小区的通气、通电和通水问题分别向广州东部发展燃气有限公司、广州供电局有限公司增城供电局、广州市自来水公司发函,上述单位均向原审法院复函。其中,一、广州东部发展燃气有限公司于2014年6月16日作出的东部燃气函[2014]136号《关于尚东阳光雅苑小区燃气事项的复函》,载明“一、我司与增城市新乐房地产有限公司(以下简称新乐地产)于2012年6月14日签订了《管道燃气开户合同》(以下简称开户合同,……),经查,开户合同中申请用气地点尚东阳光雅苑小区与贵院来函中提到的尚东阳光雅苑小区系同一居民小区。二、我司目前采用液化天然气瓶组站临时供气的方式向该小区供应液化天然气,该瓶组站的产权归新乐地产所有,由新乐地产委托我司对瓶组站进行管理。其中29-33栋于2013年12月13日具备通气点火条件;l,2,16,17栋于2014年6月3日具备通气点火条件。三、开户合同第三条明确规定了接驳通气的条件,其中第三条第1款列出了接驳通气必须具备的五项条件。由于我司接驳该社区的市政中压地管目前仍在进行施工开挖前的报批,具体竣工日期难以确定,规划红线外大管网尚不具备供气条件,不符合合同第三条第1款条件(4)的要求。因此该小区不具备接驳我司市政中压管网并通气的条件。四、尚东阳光雅苑小区的业主向我司申请办理开通燃气业务需提交的材料包括:(一)房产证及户主身份证复印件,未领到房产证的,可提交购房合同原件及复印件。(二)拟用于自动划扣燃气费的建设银行、工商银行借记卡或存折复印件,并将借记卡或存折所有人的身份证复印件一并提交我司。……”;二、广州供电局有限公司增城供电局分别于2014年6月17日和7月2日作出广供电增函[2014]38号和广供电增函[2014]41号两份《关于增城市新乐房地产有限公司商品房预售合同纠纷29案问题的复函》,分别载明“……增城市新乐房地产有限公司(以下简称新乐公司)投资建设的尚东阳光雅苑一期项目,于2013年12月到我局申请办理永久用电报装,其中包含了来函中提及的自编号1-1某、2某、16某、l7某地块。2014年4月4日,新乐公司与我局签订了《高压供用电合同》[合同编号018315-201403-h0941],该合同即为尚东阳光雅苑一期项目的永久用电合同,用电性质为居民生活永久用电,该项目已于2014年4月份送电。”,以及载明“……增城市新乐房地产有限公司(以下简称新乐公司)与我局签订了《高压供用电合同》(合同编号018315-201403-h0941),所涉及的业主用户数量共l030户,具体地址为:增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光一街1号(116户)、一街2号(116户)、一街3号(116户)、一街4号(124户)、一街5号(124户)、四街1号(93户)、四街2号(93户)、八街1号(124户)和八街2号(124户)。”;三、广州市自来水公司分别在2014年6月13日和7月7日作出两份《关于增城法院协助调查函的复函》,分别载明“增城市新乐房地产有限公司(下称‘新乐公司’)于2012年9月向我公司申请增城市新塘镇西宁西618号‘尚东阳光雅苑项目’(自编号:l-29某、30某、31某、32某、33某、裙房s-1某及一期地下室)项目的永久用水,上述地址我公司于2013年12月31日进行4组永久水表(3组dnl50居民水表和1组非居民水表)的安装。新乐公司于2013年9月向我公司申请在2013年12月31日安装的4组永久水表的表后增加用水设施,新增的用水设施的地址为增城市新塘镇西宁西618号‘尚东阳光雅苑项目’(自编号:1-1某、2某、16某、17某、裙房s-l某)。”,以及载明“一、我公司于2013年12月31日对增城市新塘镇西宁西618号‘尚东阳光雅苑项目’(自编号:l-29某、30某、31某、32某、33某、裙房s-1某及一期地下室)进行4组永久水表的安装,该装表时间为通水时间。二、新乐公司于2013年9月向我公司申请在2013年12月31日安装的4组永久水表的表后增加用水设施,我公司于2013年10月9日对该供水方案进行批复。由于表后用水设施非我公司进行施工,因此我公司无法确定竣工时间和通水时间。”。
  鉴于广州东部发展燃气有限公司在前述的复函中提及其采用液化天然气瓶组站临时供气的方式向涉案房屋所在小区供应液化天然气,以及该瓶组站的产权归新乐公司所有的事实,原审法院为了解涉案液化天然气瓶组站的规划、建设和消防验收等问题分别向增城市城乡规划局、增城市城乡建设管理局、增城市公安局和广州市公安消防局发函,上述单位均向原审法院复函。其中,一、增城市城乡规划局于2014年9月10日作出增规[2014]1901号《关于新塘镇尚东阳光雅苑小区液化天然气瓶组站规划许可情况的复函》,复函载明“……经核查,增城市新乐房地产有限公司于2013年期间在新塘镇尚东阳光雅苑小区第一期(温涌路旁边)建设的液化天然气瓶组站,未经城乡规划部门批准,未办理任何规划报建手续,违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定,已构成违法建设”;二、增城市城乡建设管理局于2014年9月17日作出《关于对〈广东省增城市人民法院函〉的复函》,复函载明“……目前,我市液化天然气瓶组站的建设是不需要经过我局的审批和验收。故函中反映的尚东阳光雅苑小区的液化天然气瓶组站不需要在我局办理审批和验收。据了解,该小区配套的燃气设施建设属于建设工程的一类。根据《建设工程质量管理条例》第16条的规定,燃气设施建设工程的建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。故涉案液化天然气瓶组站应由尚东阳光雅苑小区的建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”;三、增城市公安局于2014年9月15日作出增公函[2014]420号《关于尚东阳光雅苑小区液化天然气瓶组站事项的复函》,复函载明“贵院来函已收悉,经我局防火监督大队核查,尚东阳光雅苑小区天然气瓶组站约20平方米,未经消防验收,下一步我局将对其依法进行查处”;四、广州市公安消防局于2014年10月10日作出穗公消函[2014]138号《广州市公安消防局关于尚东阳光雅苑小区液化气瓶组站消防验收情况的复函》,复函载明“根据贵院所提供的尚东阳光雅苑小区液化天燃气瓶组站查询条件,我局及时查找档案资料,未查询到尚东阳光雅苑小区液化天燃气瓶组站消防验收的相关记录”。
  在原审审理过程中,一、胡小文确认其购买的涉案房屋位于尚东阳光雅苑一期b区,不认可涉案房屋已具备永久用水、用气的居住使用条件。二、胡小文认为合同附件七补充协议的第五条将新乐公司支付违约金的标准从合同约定的每日万分之五调整至每日万分之一,违反了公平原则,要求撤销。
  胡小文于2014年4月9日向原审法院提起诉讼,请求判令:一、新乐公司立即按照双方所签订《商品房预售合同》约定,达到房屋交付标准,并提交相关的证明文件后,将房屋交付给胡小文;二、新乐公司承担逾期交楼违约责任,按照购房款总额每日万分之五标准向胡小文支付逾期交楼违约金,自2014年1月31日起至房屋交付之日,暂计到2014年3月31日为30745元;三、新乐公司承担案件所有诉讼费用。番禺律师
  原审法院认为:本案的争议焦点是《广州市商品房买卖合同(预售)》附件七补充协议第五条约定的内容是否为双方当事人的真实意思表示。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”的规定,胡小文未能提供证据证明在订立合同的过程中存在上述请求变更或撤销的情形,且该协议中已注明胡小文确认该协议是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,对该协议的内容已完全清晰及理解,确认新乐公司对该协议中作出免除或者限制新乐公司责任的内容已尽合理提示及作详细说明等,故原审法院对于胡小文提出上述条文违反公平原则要求撤销的主张,不予采纳。原审法院认定胡小文与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》(含附件)是签约人的真实意思表示,其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定,是合法有效的,签约人应依约履行。
  关于交房条件的问题。根据涉案合同的约定,新乐公司应在2014年1月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付胡小文使用。原审法院认为依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”的规定,取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼的条件;同时,结合涉案合同第十二条的约定,新乐公司理应在合同约定的交房期限届满前将具备永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气的居住使用条件,以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给胡小文。经查明,新乐公司直至2014年7月1日才向增城市城乡建设管理局交付完毕办理竣工验收备案所需文件,后者于2014年7月4日出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》;依据广州东部发展燃气有限公司、增城市城乡规划局和增城市公安局的复函内容可知,涉案房屋所在小区至今仍未接驳市政燃气管道,虽然广州东部发展燃气有限公司目前采用液化天然气瓶组站临时供气的方式向该小区供应液化天然气,但该液化天然气瓶组站已经相关的行政管理部门认定为未经批准建设,未办理任何规划报建手续,以及未经消防验收,即该液化天然气瓶组站的违规使用随时面临被相关的行政管理部门制止的风险。综上,原审法院认定直至增城市公安局于2014年9月15日出函当天涉案房屋仍不具备永久用气的交付使用条件。胡小文在涉案房屋完全具备交房条件之前有权拒绝接收。
  新乐公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务,其行为已构成违约,应承担延期交房的违约责任。至于延期交房违约金的计算标准问题。虽然涉案合同约定每日违约金以总房款万分之五的标准计算,但胡小文和新乐公司已在补充协议中将上述标准变更约定为每日以万分之一计算。现胡小文主张要求违约金以每日万分之五计算,没有事实和法律依据,原审法院不予采纳。胡小文要求新乐公司支付2014年1月31日起至2014年4月9日期间延期交房违约金7071.48元(每日以总房款1024852元的万分之一,延期69天计算),于法有据,原审法院予以支持。至于胡小文要求新乐公司支付2014年4月10日起至新乐公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金,胡小文可另案主张,本案不予调处。另,胡小文申请撤回第一项诉讼请求,是其自行处分民事权利的行为,没有违反法律规定,原审法院予以准予。
  为此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,原审法院于2014年10月17日作出如下判决:一、增城市新乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金7071.48元给胡小文;二、驳回胡小文的其他诉讼请求。案件受理费685元,分别由胡小文负担548元和增城市新乐房地产有限公司负担137元。
  判后,胡小文不服原审判决,向本院提起上诉称,一、原审法院对本案关键争议事实的认定和判决不正确、不公正。理由:(一)《商品房买卖合同(预售)》是合法有效的,是处理本案纠纷时最基本的依据。(二)《商品房买卖合同(预售)》附件补充协议中所约定的双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则。新乐公司在《商品房买卖合同(预售)》后面以补充协议形式另行拟定50条补充条款,对主合同中的很多条款内容进行很大范围的改动,其主要目的就是逃避和减低自身义务和责任,摆脱主合同对其义务的要求和限制,加重购房者的责任和义务。补充协议违背《商品房预售合同》和胡小文的真实意愿,强加了大量对买方明显不公平的条款。(三)补充协议中的违约金条款应当认定为显失公平。补充协议第5条只是将新乐公司承担违约金的标准从“每日万分之五”下调为“每日万分之一”,同时违约金、赔偿金总额不得超过房价总款的5%;从补充协议的条款中可以看出,如果是胡小文违约,则是按照每日万分之五、每日千分之五甚至房价总款20%等违约金标准来计算违约金。在这个补充协议中,双方违约金的计算完全是双重标准,是不平等条款。(四)补充协议是由新乐公司提供的,不是双方自愿协商订立的。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条和第四十条的规定,补充协议应认定为无效协议。(五)补充协议的内容不是胡小文的真实意思表示。胡小文是被迫签订这份《商品房预售合同》及补充协议的,因为在此之前,其已经和新乐公司签订了《尚东阳光雅苑认购书》,支付了定金和首期款。根据该《认购书》第五条的规定,胡小文如果逾期签署商品房买卖合同,新乐公司将没收胡小文已付款项或按总房款的千分之一按日向新乐公司支付违约金。胡小文要求法院依法撤销补充协议,按照双方主合同约定的违约金标准计算新乐公司的违约金数额是合理合法的。二、原审法院判决认为新乐公司的行为构成违约,应当承担逾期交楼违约责任,支付违约金的比例以补充协议约定的每日以万分之一计算是不公正的,也是不符合客观事实的,请求二审法院依法判令新乐公司按总房价款以每日0.05%的标准向上诉人支付延期交楼违约金至房屋具备交付条件之日。因为如果是胡小文违反合同约定逾期支付购房款给新乐公司,那么按照补充协议中违约金条款的约定,胡小文要承担的违约金就根本不是每日万分之一的标准。三、原审法院判决对本案诉讼费用的处理同样也是不够客观公正的,请求二审法院给予改判。原审法院一方面不支持胡小文以每日万分之五的标准计算违约金的要求,但却依照每日万分之五标准计算出的违约金来计算收取案件受理费,并判令胡小文承担绝大部分诉讼费用,新乐公司只承担很少部分诉讼费。按照这样的算法,新乐公司违约越久,胡小文承担的诉讼费越多,这是让没有过错的胡小文为新乐公司的违约过错行为买单。综上,上诉请求撤销原审法院判决,改判新乐公司承担逾期交楼违约责任,按购房总额每日万分之五标准向胡小文支付违约金至房屋具备交付条件之日;新乐公司承担所有诉讼费用。
  被上诉人新乐公司答辩称:胡小文的上诉请求以及事实理由均不能成立,原审判决正确,请求二审法院予以维持。
  经本院二审审理,原审法院查明事实正确,本院予以确认。
  二审另查明:一、案涉补充协议的第6条约定:乙方逾期支付购房款在90日内的,每逾期一日应按房价款总额的万分之一向甲方支付违约金;逾期超过90日的,甲方有权单方面解除本合同,并不予退还乙方已付全部款项,乙方并应向甲方支付总房款的20%作为违约金。如甲方选择不解除本合同的,则自逾期第91日起,每逾期一日,乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金,直至乙方付清房款之日止。二、胡小文二审期间表示其认为补充协议第5条、第6条属于格式条款,显失公平‘‘是无效的。三、双方当事人均确认涉案房屋已具备永久通气条件,但上诉人认为尚不具备永久通水条件,对此,新乐公司表示不认可,但目前未举证证实。
  本院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行,因此,本案二审争议焦点为:一、《广州市商品房买卖合同(预售)》附件七补充协议是否是胡小文的真实意思表示;二、《广州市商品房买卖合同(预售)》附件七补充协议第5条是否属于因显失公平而可撤销的条款;三、上诉人主张延期交房违约金应计算至涉案房屋具备交房条件之日是否成立?评析如下。
  关于第一个争议焦点,本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款,且提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,条款才无效。而本案的双方当事人在补充协议中已明确约定胡小文确认该协议是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,对该协议的内容已完全清晰及理解,确认新乐公司对该协议中作出免除或者限制新乐公司责任的内容已尽合理提示及作详细说明等,故胡小文上诉主张补充协议非其真实意思表示,理据不充分,本院不予支持。
  关于第二个争议焦点,本院认为,双方通过合同及补充协议,已经对延期交房违约金的计算标准及上限数额进行了明确的约定,且约定补充协议与《商品房买卖合同》不一致的,以补充协议为准。故双方当事人明确约定的新乐公司需承担的延期交房的违约责任为按照已付房款的每日万分之一计算违约金及以总房款的5%为限,此约定对双方当事人均具有约束力。原审法院判决新乐公司按上述约定承担延期交房的违约责任并无不当。另,双方当事人在补充协议的第5条、第6条约定了的逾期90日内的付款违约责任和延期交房违约金的标准均明确为每日万分之一,而本案中不存在胡小文逾期付款超过90日的情形,故胡小文与新乐公司依据补充协议的第5条、第6条分别需承担的逾期付款违约责任、延期交房违约金的标准是一致的。胡小文主张补充协议的第5条存在显失公平的情形且与补充协议的约定不符,上诉要求改判新乐公司按购房总额每日万分之五标准支付违约金依据不足,本院不予支持。
  关于第三个争议焦点,本院认为,新乐公司未依约按期交楼的行为已构成违约,原审法院认定直至2014年9月15日涉案房屋所在楼宇尚不具备永久用气的交楼条件,且此后具备交楼条件的时间亦不确定,鉴于原审法院判令新乐公司支付2014年1月31日起至2014年4月9日(立案之日)期间延期交房违约金给胡小文并无不当,本院予以维持。至于2014年4月10日起至新乐公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金,上诉人亦可另案主张。番禺律师
  最后,原审法院依据双方当事人在本案中的胜诉、败诉情况决定双方当事人各自需负担的案件受理费数额并无不当。胡小文上诉要求调整原审判决对本案一审诉讼费用的处理,理据不足,本院不予采纳。
  综上所述,经审查,上诉人的上诉请求与事实理由不成立,本院不予支持;原审判决查明事实清楚,适用法律正确,处理并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费685元,由胡小文负担。
  本判决为终审判决。
 
  审 判 长 吴国庆
  审 判 员 李 民
  代理审判员 姚伟华
  二〇一五年三月十八日
  书 记 员 邹文芳
 
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